Инвестиции в недвижимость: с чего начать?

Инвестиции в недвижимость могут по разным причинам стать отличным вложением свободных денежных средств. Однако для того чтобы действительно получить хороший доход, необходимо знать плюсы и минусы инвестирования в недвижимость. Ниже представлена информация о том, что такое субъекты и источники инвестирования, с чего стоит начать свое вложение средств в данной области, какие подводные камни скрываются во вложении средств в российское и зарубежное недвижимое имущество, какие объекты наиболее привлекательны для инвестиций и т. д.

Содержание

Что такое субъекты и источники инвестирования в недвижимость

С чего начать инвестирование в недвижимость: 5 основных шагов

1. Оценка финансовых возможностей.
2. Анализ предложений для инвестирования в недвижимость.
3. Выбор объекта.
4. Реализация объекта.
5. Извлечение прибыли.

Плюсы и минусы инвестирования в российское и зарубежное недвижимое имущество: сравнительная таблица

В какое недвижимое имущество можно инвестировать финансовые ресурсы: основные варианты

• Жилая недвижимость.
• Коммерческая недвижимость.
• Строящаяся недвижимость.
• Загородная недвижимость.
• Земельные участки.

Что такое паевые инвестиционные фонды недвижимости

Преимущества приобретения паев инвестиционных фондов недвижимости

Залоговое имущество: привлекательно ли оно для инвестирования

• Особенности реализации залоговой недвижимости добровольным способом.
• Особенности реализации залогового имущества принудительным способом.

Как можно увеличить прибыль от инвестиций в недвижимость

• Сделать качественную отделку и ремонт объекта.
• Перевести недвижимость в другой тип.
• Улучшить планировку помещений.
• Расширить площадь помещений.

Популярные вопросы об инвестировании в недвижимость

• Какое имущество выгоднее сдавать в аренду.
• Как можно сэкономить на покупке недвижимости.
• Что выгоднее: приобрести недвижимость или положить деньги под проценты.

Что такое субъекты и источники инвестирования в недвижимость

Субъекты. Под этим определением упрощенно принято понимать физическое или юридическое лицо, которое вкладывает денежные средства в недвижимость. Им может выступать:

• инвестор;
• исполнитель работ;
• пользователь объекта;
• фонд;
• застройщик;
• банковская страховая;
• посредническая организация и т. д.

Источники. Часто в каждой конкретной ситуации успешность инвестиций в недвижимое имущество зависит именно от этой переменной. Если говорить кратко, то источником являются денежные средства. Они могут быть собственными, привлеченными или заемными финансовыми ресурсами. Безусловно, предпочтительнее вкладывать деньги, не взятые в кредит. Например, если вы физическое лицо, то лучше использовать средства, которые являются вашими без каких-либо обязательств перед кем-то. А если вы юридическое лицо, то очень удачно могут быть вложены и финансовые ресурсы, полученные от инвесторов.

С чего начать инвестирование в недвижимость: 5 основных шагов

Вложение денежных средств, особенно крупных, требует грамотного подхода и продуманных действий. Распоряжаться финансами в принципе стоит с учетом рисков, а также с прогнозированием прибыли. Однако это не значит, что инвестировать в недвижимое имущество может только опытный вкладчик. Для того чтобы подойти к вопросу ответственно, предлагаем изучить базовую информацию: ниже представлены основные шаги, которые рекомендуется выполнять при планировании и непосредственно при инвестировании в недвижимость.

1. Оценка финансовых возможностей. Этим шагом никак нельзя пренебречь. Успешность всей задумки в большой степени зависит от финансовых возможностей. Прежде чем планировать дальнейшие действия, оцените, сколько денег есть у вас или будет привлечено для инвестирования. Крайне не рекомендуется использовать финансовые ресурсы, которые являются для вас или вашего бизнеса жизненно важными. Как уже отмечалось, собственные средства – это оптимальное и более рациональное вложение. При оценке соотнесите сумму и желание: подумайте, совпадает ли возможность с тем, что можно себе позволить. Если вы понимаете, что есть некий диссонанс, то стоит выбрать другой объект для вложения либо подождать, пока у вас будет необходимая сумма.
2. Анализ рынка инвестирования в недвижимость. После того, как собрана конкретная сумма и определены пожелания к объекту, следует изучить предложения на рынке. Что понимается под предложениями? Рыночная ситуация в сфере недвижимости подвержена изменениям. В связи с этим нужно проанализировать информацию о том, какие на данный момент объекты недвижимости наиболее привлекательны для инвестирования, приобретать ли или брать в аренду имущество. С помощью тщательного анализа можно выбрать оптимальный вариант вложения, который даст хорошую прибыль.
3. Выбор объекта. Итак, теперь у вас есть финансовые ресурсы и понимание, во что вы хотите вложить деньги. Осталось найти подходящий по требованиям объект. Это можно сделать самостоятельно, просмотрев сайты различных компаний или обратившись к менеджеру в агентство недвижимости.
4. Вложение средств в объект. Инвестировать финансовые ресурсы рекомендуется с помощью грамотного специалиста, ведь важно, чтобы любая сделка проходила в рамках существующего законодательства. Если вы хотите купить квартиру, то выберите агентство, которое имеет большой опыт работы, но при этом осуществляет услуги по доступной стоимости. При взятии недвижимого имущества в аренду стоит уделить особое внимание составлению договора, регулирующего взаимодействие между арендатором и арендодателем. Если вы желаете вложить средства в какой-либо паевой инвестиционный фонд, то здесь уже стоит начать сотрудничество с управляющей компанией, давно существующей на рынке, например с УК «Альфа-Капитал».
5. Извлечение прибыли. Для этого имущество нужно перепродать либо сдать в аренду (в данном случае это уже будет субаренда). В каждом конкретном случае срок окупаемости будет зависеть от множества факторов:

• изначальная сумма вложения;
• рентабельность предложения и объекта;
• были ли использованы заемные средства, которые необходимо возвращать;
• каким образом будет извлекаться прибыль (перепродажа или субаренда);
• какие изначально были риски при инвестировании и т. д.

Важно: если недвижимое имущество перед перепродажей находилось в собственности менее 5 лет, то после сделки необходимо будет заплатить налог с вырученной суммы.

Плюсы и минусы инвестирования в российское и зарубежное недвижимое имущество: сравнительная таблица

Вопрос, вкладывать ли деньги в недвижимость в России или за рубежом, достаточно актуален для большинства инвесторов. И тот и другой вариант имеет свои преимущества и недостатки. Ознакомившись с основной сравнительной информацией по данному вопросу, можно быстрее и легче принять оптимальное для себя решение.

Географическая привязка / критерии сравнения	Российская недвижимость	Зарубежная недвижимость
Плюсы инвестирования	Быстрота и простота осуществления сделок для российских граждан в рамках законодательства. Более низкий размер коммунальных платежей и налогов. При необходимости текущий ремонт и ряд вопросов по обслуживанию арендуемых помещений часто ложатся на арендатора, а не на собственника.	При взятии ипотеки за рубежом можно уменьшить налог на недвижимость. Цены на недвижимое имущество ниже, чем в крупных российских городах. Более высокий процент выгоды при сдаче имущества в аренду, чем в России. Более низкий процент по ипотеке.
Минусы инвестирования	Основная часть инвестиций в недвижимость сосредоточена в крупных городах: Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Екатеринбурге и т. д. При этом стоимость объектов в крупных городах либо элитного жилья часто оказывается крайне высокой. Наличие риска в виде девальвации рубля и дефолта (если сделка проходит в российской валюте).	Высокая стоимость недвижимости в ряде стран (Америка, Сингапур и др.). Необходимость урегулирования вопроса об уплате двойного налога на недвижимое имущество. Наличие санкций для граждан России в некоторых странах.

В какое недвижимое имущество можно инвестировать финансовые ресурсы: основные варианты

Жилая недвижимость. Такой вариант наиболее привлекателен для частных инвесторов. Риск при таком вложении достаточно минимальный. При выборе и оценке рентабельности объекта часто учитываются такие факторы:

• месторасположение (территориально в населенном пункте, этаж, вид из окна, наличие соседей);
• состояние (есть ли ремонт и какой);
• планировка помещений;
• инфраструктура.

Коммерческая недвижимость. В нее обычно вкладывают средства опытные инвесторы и те, кто имеет капитал более 5–7 миллионов рублей. Инвестирование может осуществляться как в крупные торговые центры, офисы и площадки, так и в объекты, имеющие небольшую площадь или находящиеся в составе комплексного здания. Если подобрать хороший вариант с высоким спросом, риски также могут быть незначительными, а прибыль высокой.

Строящаяся недвижимость. Приобретение строящихся помещений и зданий может стать довольно прибыльным вложением, но тем не менее сопряжено с наличием значительного количества рисков: объект может быть сдан и введен в эксплуатацию несвоевременно; строение может быть снесено при выявлении факта, что недвижимость возводится незаконно; по некоторым причинам стройку могут заморозить. Чтобы постараться свести к нулю возможные негативные последствия, следует тщательно изучить информацию о застройщике: сколько он существует на рынке, какие проекты реализовал, насколько успешно, были ли какие-то неприятные ситуации или незаконные действия в его деятельности. И не забудьте проверить документы на объект.

Загородная недвижимость. В целом это достаточно прибыльное занятие: загородные дома можно как перепродавать, так и сдавать в аренду. Многие люди, особенно в крупных городах, любят выезжать на природу в выходные дни, чтобы заниматься огородничеством, отдыхать. В рамках данного варианта инвестирования в недвижимость можно приобрести строящиеся здания, готовые к эксплуатации или уже используемые. Помимо месторасположения и инфраструктуры, особое внимание необходимо уделять наличию или возможности проведения тех или иных коммуникаций.

Земельные участки. Этот вариант хорош тем, что стоимость земли под постройку или возделывание меньше, чем, например, загородного дома с участком. Однако использование земли должно быть целевым – за этим требованием осуществляется особый контроль со стороны государства.

Что такое паевые инвестиционные фонды недвижимости

Для того чтобы стать инвестором в области недвижимого имущества и получать прибыль, не всегда нужно иметь крупную сумму или покупать что-то. Можно вложить средства в паевые инвестиционные фонды, вкладывающие (в свою очередь) финансовые ресурсы в строительство или эксплуатацию недвижимого имущества. Чаще всего ПИФы являются закрытыми, то есть они создаются на определенный период (например, на период строительства офисного здания или жилого комплекса), в течение которого паи не выкупаются. По видам ПИФы недвижимости подразделяются:

• на девелоперские,
• рентные,
• строительные,
• земельные.

Преимущества приобретения паев инвестиционных фондов недвижимости

• Не нужно оформлять объект в свою собственность (это привлекательно отсутствием дополнительных расходов на оформление необходимых документов и бумажной волокиты);
• самими вложениями управляют профессионалы, знающие многие тонкости и умеющие подбирать оптимальный вариант для получения наибольшей прибыли;
• высокий уровень диверсификации (работа ведется с портфелем разных активов, который имеет невысокую вероятность рисков одновременно при довольно хорошей доходности.

Залоговое имущество: привлекательно ли оно для инвестирования

При грамотном подходе к делу инвестиции в залоговое имущество могут быть более привлекательны, чем думает большинство желающих вложить средства. Для начала стоит сказать о том, что же это за объекты. Физическое или юридическое лицо берет банковский кредит или оформляет заем на приобретение недвижимости, а затем по каким-либо причинам не может выплачивать по финансовым обязательствам. Финансово-кредитной организации становится невыгодно держать у себя такой долг, поэтому компания изымает объект и выставляет его на продажу, чтобы возвратить выданные средства. Те лица, которые имеют достаточную сумму для приобретения, могут вложить капитал в недвижимое имущество. Давайте немного остановимся на нюансах.

Особенности реализации залоговой недвижимости добровольным способом. Заемщик сам понимает, что не может выплатить деньги, и добровольно передает объект организации в счет погашения долга, так как это было прописано в условиях получения средств. В таком случае вероятность «осложнений» при инвестировании достаточно низкая. Однако стоимость недвижимого имущества не будет сильно отличаться от рыночной, если будет в принципе.

Особенности реализации залогового имущества принудительным способом. Если заемщик сопротивляется передать объект организации, хотя у кредитора есть все основания для изъятия, то недвижимость принудительно выставляется на открытые торги. Здесь для инвестора риски намного выше, но цена на такие объекты обычно на 25–40 % ниже рыночной.

Как можно увеличить прибыль от инвестиций в недвижимость

Конечно, практически каждый вкладчик хочет приумножить свой капитал настолько, насколько это возможно. При инвестировании в недвижимое имущество это можно реализовать несколькими способами.

Сделать качественную отделку и ремонт объекта. Чем привлекательней недвижимость для покупателя или арендатора, тем больший процент прибыли с нее можно получить. Если у вас есть объект в хорошем районе, но в плачевном состоянии, то стоит сделать его более красивым и удобным. Однако нужно продумать, действительно ли ремонт будет выгодным. Ведь в некоторых ситуациях достаточно освежить внешний вид помещений косметической отделкой, а в некоторых придется постараться и переделать почти все, что с большой долей вероятности повлечет приличные финансовые затраты.

Перевести недвижимость в другой тип. Если квартира находится на первом этаже жилого дома, то при отсутствии противоречий со стороны законодательства ее можно перевести в коммерческое недвижимое имущество. Встречаются и обратные варианты, когда собственник переводит коммерческую недвижимость в жилую. Здесь опять же важен вопрос выгоды. Оформление документов потребует временных и денежных расходов.

Улучшить планировку помещений. Данный способ удачен в том случае, когда площадь помещений изменить не представляется возможным, но можно удобно переделать расположение и размер, например, комнат или офисов внутри объекта. Грамотная перепланировка часто позволяет увеличить стоимость дома или квартиры примерно на 15–30 %. Однако здесь есть небольшой минус в виде необходимости согласования ряда изменений с надлежащими службами и административными органами.

Расширить площадь помещений. Как правило, такой вариант доступен для коттеджей и частных домов. К зданию можно добавить мансарду, веранду, гараж, балкон и другие функциональные помещения, которые могут привлечь больше внимания к объекту.

Популярные вопросы об инвестировании в недвижимость

Такие вопросы могут возникнуть в принципе у любого инвестора, особенно у новенького, поэтому мы заранее подготовили для вас краткие ответы.

• Какое имущество выгоднее сдавать в аренду. Однозначно сказать, что предоставление коммерческого или, наоборот, жилого помещения – это выгодно, нельзя. Опытные инвесторы часто проводят детальный анализ рынка, чтобы понять, какое предложение на данный момент пользуется большей популярностью. Кратко можно сказать, что жилая недвижимость более доступна для многих инвесторов, а коммерческая – более затратна по ресурсам и подходит крупным, опытным вкладчикам, но все же несколько выгоднее.
• Как можно сэкономить на покупке недвижимости. Более дешевым часто является недвижимое имущество без ремонта и отделки, залоговое или находящееся на этапе строительства.
• Что выгоднее: приобрести недвижимость или положить деньги под проценты. В данной ситуации стоит понимать, что все зависит от вкладываемой суммы, а также от сроков получения желаемой прибыли, поэтому в каждой ситуации необходимо продумывать плюсы и минусы каждого варианта и сравнивать их.

У вас есть желание и финансовая возможность инвестировать средства в недвижимость? Управляющая компания «Альфа-Капитал» долгое время работает на рынке, поэтому обладает высоким уровнем экспертизы. При обращении в нашу компанию вы можете получить не только грамотную консультацию, но и выгодное предложение.