На сегодняшний день тема приобретения собственной жилплощади крайне актуальна. Однако позволить себе покупку квартиры без оформления кредита в банке могут немногие. Для подавляющего большинства ипотека – это многолетняя долговая яма, в которую уходит значительная доля средств. Поэтому вопрос, можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру, чтобы покрывать расходы на кредитные выплаты или даже оставаться с прибылью, задают довольно часто.
Законодательная база
Гражданский кодекс Российской Федерации, Постановление Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» с поправками от 7 ноября 2019 г. и иные нормативно-правовые акты, регулирующие аренду жилых помещений, не запрещают сдавать ипотечную квартиру. Таким образом, сам факт, что за жилье не выплачен кредит банку, препятствием для получения прибыли не является. Существует также коммерческая ипотека, которую могут получить ООО и ИП, и помещение, купленное по ней, можно и нужно использовать для ведения бизнеса, сдачи внаем под офис и т. п.
Позиция банка
Несмотря на то что прямого запрета в действующем законодательстве РФ нет, банки, выдающие ипотечный кредит, могут быть против сдачи квартиры в аренду. Дело в том, что при покупке жилья в ипотеку приобретенная жилплощадь переходит под залог кредитора, который заинтересован в целости и сохранности помещения. Условия пользования квартирой обычно прописываются в заключаемом договоре. Если вы приобретаете жилье с целью сдачи его внаем, убедитесь, что в ваше кредитное соглашение с банком внесен пункт о разрешении арендной деятельности. Однако при этом банк имеет право потребовать оформления коммерческой ипотеки. Если же пункта, запрещающего аренду ипотечной квартиры, в договоре нет, то можно смело сдавать помещение внаем, опираясь на действующее законодательство РФ.
Материнский капитал
Жилье, приобретаемое на средства маткапитала, может использоваться только для личного проживания. Если направить запрос в банк-кредитор, чтобы получить разрешение на сдачу жилплощади внаем, вы получите отказ. Таким образом, официально сдавать квартиру, купленную с использованием средств материнского капитала, нельзя.
Неофициальная аренда
Многих интересует вопрос, можно ли оформить договор аренды в обход госструктур. Подобная идея появляется не в последнюю очередь из-за материальной выгоды: если договор неофициальный, то с дохода не нужно платить налог. Также представители банка не станут ходить по всем квартирам, что находятся в залоге, и проверять, кто в них живет: собственник или арендатор. Более того, даже если банковские служащие захотят проверить подобную информацию, они нарушат закон. Только органы власти имеют право требовать показать документы на квартиру. Поэтому сдать ипотечную квартиру внаем неофициально вполне возможно. Однако, если данный факт откроется, собственник жилья может столкнуться с неприятными последствиями:
- расторжением договора аренды и компенсацией средств арендатору;
- декларированием полученного незаконно дохода и оплатой налога с него;
- выплатой штрафа;
- требованием от банка досрочного погашения ипотеки ввиду нарушения условий договора.
Если вы не хотите рисковать, то следует все же попросить банк дать разрешение на сдачу квартиры в аренду. Возможно, при этом придется понести некоторые дополнительные расходы, связанные с оформлением ИП и коммерческой ипотеки. Однако данные шаги позволят исключить проблемы с законом в части аренды помещения.
Выгодно ли сдавать
Вопрос довольно необычный, но важно посмотреть, с какой целью приобретается квартира. Если вы хотите сделать аренду жилплощади бизнесом и в жилье как таковом не нуждаетесь – это один момент. И другой момент, если вы живете у родственников, в общежитии, снимаете комнату и желаете купить собственное жилье, однако ежемесячно платить приличную сумму за ипотеку нет возможности. Давайте разберем на примере, насколько выгодна аренда ипотечной квартиры.
- Покупка. Средняя стоимость однокомнатной квартиры (около 40 кв. м) в Москве на окраинах составляет 3–4 млн рублей. Возьмем усредненное значение – 3,5 млн рублей. На первоначальный взнос требуется примерно 25–30 % от этой суммы. Предположим, что у нас есть целый миллион. Значит, в банке нам необходимо оформить кредит на 2,5 млн. Условия оформления зависят от банка, дохода заемщика, предлагаемых процентов и т. п. Для простоты счета возьмем процентную ставку 10 % и срок займа 15 лет. Калькулятор ипотеки в Сбербанке при таких данных указывает ежемесячный платеж 26 865 рублей.
- Сдача. Сдать подобную квартиру можно за 20–25 тысяч рублей – это стандартная стоимость аренды жилья в спальных районах. Если же сделать евроремонт, поставить удобную и современную мебель, установить микроволновую печь, стиральную машину и т. п., то цену можно поднять и до 30 тысяч.
- Расходы. Первая и самая главная статья расходов – ипотека. Это почти 27 тысяч рублей в месяц. Потом идут коммунальные платежи. При аренде жилья они уже включены в стоимость сдачи, поэтому их оплачивает собственник. Счетчики (газ, вода, электроэнергия) оплачиваются арендатором. Предположим, коммуналка составит порядка 5000 рублей. И налог 13 % с чистой прибыли. Если стоимость аренды жилья составляет все же 30 тыс. в месяц, то за вычетом коммунальных услуг доход составит 25 тыс. От этой суммы считаем подоходный налог, он будет 3250 рублей. Таким образом, расходы составят 35 115 рублей.
Вывод
Очевидно, что при таких условиях сдавать квартиру невыгодно: прибыль с аренды не покрывает трат собственника. Чтобы оставаться в плюсе, жилье требуется сдать за 40 тысяч в месяц. Такая сумма поможет покрыть все расходы, включая незапланированные (на замену мебели, косметический ремонт и пр.). Однако можно изменить не цену аренды, а условия приобретения жилья. Например, имея миллион на первоначальный взнос, выбрать квартиру дешевле, найти банк с меньшей процентной ставкой по ипотеке, увеличить срок выплаты кредита. В последнем случае увеличится переплата за жилье, однако снизится ежемесячный платеж. Также следует учитывать, что в нашем примере приводились средние значения, алгоритм. На практике же ситуация может выглядеть иначе. Таким образом, рекомендуется просчитать все расходы и возможные доходы, чтобы выбрать наиболее прибыльный вариант. Но есть и другой вопрос. Если сдача все же оказывается невыгодной, стоит ли приобретать жилье? Есть несколько аргументов в пользу покупки:
- квартиру можно в дальнейшем монетизировать, причем ее цена способна со временем вырасти;
- аренда после погашения ипотеки будет приносить доход;
- стоимость аренды может возрастать, а платеж по кредиту останется неизменным;
- временная сдача квартиры, купленной для себя, способна позволить сэкономить на ежемесячных выплатах банку.
