Инвестиции в коммерческую недвижимость

Есть множество различных вариантов, куда можно вложить свои средства, но инвестиции в коммерческую недвижимость традиционно считаются одним из наиболее оптимальных решений. Хотя и у него есть свои нюансы и подводные камни, которые обязательно нужно учитывать, чтобы ваши вложения смогли принести вам прибыль. В данном материале мы рассмотрим все тонкости инвестиций подобного рода – в том числе не совсем очевидные вещи.

Содержание

• Определение коммерческой недвижимости
• Разновидности коммерческой недвижимости
• Достоинства инвестиций в коммерческую недвижимость
• Недостатки инвестиций в коммерческую недвижимость
• Возможные риски
• Варианты инвестиций
• Работа с зарубежной недвижимостью

Определение коммерческой недвижимости

К подобной недвижимости относятся любые нежилые объекты (или предназначенные для временного проживания), которые потенциально приносят доход их владельцу. Это могут быть, например, отель, спортзал или супермаркет. Если объект нежилой, но используется для некоммерческих целей, он не попадает в данную категорию.

Разновидности коммерческой недвижимости

Типов подобной недвижимости немало, но условно выделяют три основные категории, в которые можно при желании определить любую постройку. Очень редко некоторые объекты можно отнести к нескольким категориям, но это скорее исключение.

Индустриальные объекты. Это склады и промышленные здания. Они не очень популярны у инвесторов. Дело в том, что в этом сегменте крайне высокая конкуренция, предложение очень широкое, дефицита почти никогда не возникает, редко заключаются долгосрочные договора на аренду. В качестве исключения можно назвать крупные складские комплексы. Они могут быть популярны и востребованы, часто с ними работают крупные розничные сети или интернет-магазины. Другие индустриальные объекты не являются столь ходовыми.

Офисная недвижимость. Второй по доходности и по востребованности вариант коммерческой недвижимости. Опережают жилые помещения по доходу. Рынок перспективный, кроме того, ожидается его дальнейший рост. В той же Москве ввод новых объектов подобного типа за последнее время был минимальным, в 2019 году и далее ожидаются изменения в этом плане. Больше всего востребованы небольшие офисные помещения и менее стандартные форматы вроде коворкинга. Впрочем, несмотря на перспективы, риски при инвестировании в такие объекты также являются высокими.

Торговые площадки. Наиболее востребованный и доходный вид коммерческой недвижимости, особенно когда объект располагается в локации с большим пешеходным трафиком. Обычно это торговые центры, причем их хозяева даже особо не занимаются благоустройством помещений – почти что все, включая мебель, технику и ремонт, обеспечивает уже арендатор. Если брать в качестве примера Москву, то окупаемость, особенно в сфере стрит-ритейла, может достичь около 10 лет. Показатели по инвестициям в торговые площади за последние годы являются рекордными.

Достоинства инвестиций в коммерческую недвижимость

К неоспоримым преимуществам инвестирования такого рода относят следующие:

• есть возможность долгосрочного пассивного дохода (если передать в управление);
• срок окупаемости гораздо меньше, если сравнивать с жилой недвижимостью;
• в будущем будет отличная возможность получать большие кредиты в банках под залог коммерческой недвижимости;
• когда в стране растет экономика, всегда сразу же растет и спрос на коммерческую недвижимость, а если произойдет обвал фондового рынка, цены на нее упадут далеко не сразу;
• рост стоимости здания со временем, если инвестировать в ремонт, будет возрастать.

Недостатки инвестиций в коммерческую недвижимость

Но важно учитывать и объективные минусы подобного метода инвестирования:

• цена объектов и стоимость их арендной платы поддаются прогнозам не так хорошо, как хотелось бы;
• стартовый капитал должен быть достаточно большим, потому частному инвестору обычно сложно начать именно с такого типа инвестирования;
• ликвидность очень низкая, быстро продать подобную недвижимость не выйдет и при лучшем раскладе, а при худшем все и вовсе может затянуться очень надолго;
• сильная реакция на ряд явлений в экономике, например, на девальвацию национальной валюты или снижение покупательского спроса.

Возможные риски

Кроме достаточно объективных недостатков имеются также риски, которых при грамотном инвестировании можно избежать, но которые все равно необходимо учитывать при вложении денежных средств. Условно можно разделить все риски на три ключевые категории.

Экономические. Ситуация на внутреннем рынке очень часто меняется, причем зачастую под воздействием локальных факторов. Простым примером будет кризис 2014 года, который был усилен в России неосторожными политическими решениями, но в основе имел локальные проблемы.

Политические. Отечественная геополитика не всегда идет по наиболее предсказуемому и оптимальному пути, многочисленные санкции и контрсанкции негативно влияют на различные рынки, и недвижимость не является исключением. Повлиять на ситуацию могут как внутренние государственные решения, так и косвенные эффекты внешних решений.

Юридические. Часто новые изменения в законодательстве позитивно влияют на налоговую базу, но негативно – на благополучие частного бизнеса. Невозможно предугадать, когда будет принят очередной закон, который снизит прибыль от коммерческой недвижимости.

Варианты инвестиций

Есть несколько различных вариантов, как вы можете вложиться в недвижимость подобного типа. Участие может происходить в разных формах и начинаться на различных этапах. Нет какого-то идеального, наилучшего варианта, каждый из них может быть в отдельных ситуациях наиболее оптимальным, так что нужно смотреть – что больше всего подходит лично для вас.

Инвестиции в строительство

Это один из наиболее выгодных вариантов, потому что цена объекта после начала строительства очень сильно увеличивается, рост может быть до 70 %, а то и выше. Но и рисков очень много:

• не будет найден покупатель, и здание будет простаивать;
• строительство затянется на продолжительный срок;
• изменятся условия строительства, например, из-за непредсказуемого роста расценок стройматериалов;
• застройщик может обанкротиться или, в худшем случае, обмануть инвесторов.

Еще один минус – в больших размерах вложений: порог входа высокий, так что начинающим инвесторам может быть достаточно сложно поучаствовать в строительстве. Для них подходит следующий вариант.

Краудфандинг

Так называется тип финансирования проектов, когда средства собираются с большого количества участников (дословный перевод термина — «финансирование толпой»). Коллективные инвестиции могут выражаться в покупке жилой недвижимости. Чаще всего краудфандинг осуществляется через специализированные онлайн-площадки, которые проводят первоначальную оценку строительных проектов, после чего привлекают к финансированию всех, кто потенциально может проявить интерес. Тут порог вхождения уже несколько ниже, в среднем он начинается от 100 000 рублей, хотя и зависит от конкретной площадки и ее особенностей.

Апарт-отели

Новое, но популярное направление инвестиций. Такие здания позволяют либо зарабатывать на сдаче объекта в аренду, либо просто заключить договор с управляющей компанией и в дальнейшем стабильно получать процент от прибыли. Плюс такого варианта в том, что и цена ниже, чем у других объектов недвижимости, и прибыль регулярная, без особых затрат сил и времени. Доход не такой огромный, он примерно равен банковскому депозиту, но это гораздо выгоднее, потому что у инвестора имеется собственный физический актив.

Паевые фонды

Точнее, закрытые ПИФы. Войти в них можно только в начале, а выйти – после завершения. Лишь закрытая разновидность ПИФов инвестирует в строительство. Создаются такие фонды под конкретные проекты, ликвидность у них низкая, ориентированы они на тех, кто собирается вкладывать деньги на долгосрочный период. Каждый определенный период, например, каждые полгода инвестиционный доход распределяется между пайщиками. Это достаточно рискованный вариант инвестиций, который не всегда показывает хоть какой-то заметный рост, а иногда и вовсе уходит в убыль.

Работа с зарубежной недвижимостью

Принцип инвестирования может несколько отличаться, если в качестве объекта для вложений вы выбираете не отечественную, а зарубежную недвижимость. Это довольно популярное направление, хотя русскоязычные инвесторы очень часто не изучают сравнительную доходность достаточно четко, а потому вкладываются не в те страны, которые могут принести им максимальную прибыль или хотя бы качественно сохранить капитал. Например, русскоязычный инвестор скорее выберет здание, расположенное в США, хотя инвестиции в Новой Зеландии могли бы принести ему гораздо больший доход. Вот на что нужно ориентироваться, если вы хотите правильно вложить свои средства за рубежом.

Определитесь, чего вы хотите достичь. Разные страны хорошо подходят для разных целей инвестирования. В некоторых, например, в крупных городах Германии или Франции, все может не меняться десятилетиями. Они прекрасно подходят для долгосрочных инвестиций с целью сохранения капитала. Да, рентабельность не будет высокой, но средства точно надежно защищены. Если нужно приумножить деньги, то нужно изучать надежные и авторитетные аналитические обзоры вроде Knight Frank и выбирать рынки, где ожидается активный рост.

Определите, что для вас привлекательнее всего. Нужно понять, какие объекты в стране наиболее востребованные, какой там сейчас идет туристический поток, каково состояние той инфраструктуры, что больше всего вас интересует, – и так далее. Обычно выгоднее всего покупать или строящиеся объекты, или молодую недвижимость, которая до сих пор находится в распоряжении девелоперов и еще не перешла к агентам. Обычно последнее происходит в течение 5-10 лет, иногда раньше, зависит от страны и ее особенностей.

Учтите сторонние факторы. Все далеко не так просто, когда вы намереваетесь инвестировать за рубежом. Потому что тратиться понадобится не только лишь на саму недвижимость, но и на различные дополнительные услуги. Сюда относятся, например, налоги, финансовое посредничество, затраты на управляющую компанию, услуги юриста и нотариуса и прочие очевидные и не совсем очевидные затраты. Если вы имеете дело с ипотекой, важно также заложить и ее.

Хотя порог вхождения при инвестициях в коммерческую недвижимость и может быть существенным, зато при грамотном подходе такое инвестирование может принести отличную прибыль. Придерживайтесь мер безопасности, выбирайте оптимальный для вас вид инвестиций – и зарабатывайте! «Альфа-Капитал» вам в этом поможет.