Инвестиции в коммерческую недвижимость: во что вложиться и сколько можно заработать

Вложение в коммерческую недвижимость — один из надежных способов приумножения капитала. Эта сфера предлагает высокую доходность и долгосрочные контракты с арендаторами. Данный вид инвестиций защищает от инфляции, поскольку стоимость активов и арендные ставки растут со временем. Рассмотрим ключевые аспекты, которые необходимо знать, чтобы успешно инвестировать в коммерческую недвижимость.

Статью подготовил Михаил Емец

Перспективы вложений в коммерческую недвижимость

Рынок коммерческой недвижимости динамичен и зависит от экономической ситуации. В Москве и других крупных городах спрос на качественные объекты остается высоким даже в периоды неопределенности. Успех инвестиции зависит от правильного выбора объекта, его местоположения и стратегии управления. Перед тем как инвестировать, необходимо тщательно изучить все доступные варианты и выбрать тот, который соответствует вашим целям и бюджету. Инвестиционная сфера коммерческой недвижимости требует глубокого понимания рыночных тенденций.

Объекты для инвестирования

Офисы

Офисные помещения востребованы в деловых центрах с доходностью 7–12 % годовых. Ключевые факторы: близость к транспортным узлам, класс здания и качество отделки. Строительство новых офисных центров часто привлекает инвесторов на ранних этапах.

Торговые помещения

Включают стрит-ритейл и площади в торговых центрах. Доходность достигает 8–15 % при высоком трафике и наличии якорных арендаторов. Строительство торговых площадей требует тщательного анализа локации.

Производственно-складские объекты

С ростом e-commerce спрос на склады возрос. Доходность 9–14 % в год. Важны расположение у магистралей и техническое оснащение. Строительство логистических комплексов — перспективная инвестиция в современных условиях.

Гостиницы и хостелы

Потенциальная доходность 10–20 %. Успех зависит от местоположения, категории объекта и эффективного управления. Строительство гостиничных комплексов часто связано с развитием туристической инфраструктуры.

Апартаменты

Относятся к нежилому фонду, но используются для проживания. Стоимость на 15–25 % ниже квартир, но выше коммунальные платежи. Строительство апарт-комплексов активно развивается в крупных городах.

Гаражи и парковки

Доступный вход на рынок коммерческой недвижимости с окупаемостью 5–8 лет и минимальными затратами на содержание. Строительство многоуровневых паркингов становится актуальным в условиях дефицита парковочных мест.

Способы инвестиций в нежилую недвижимость

Существует несколько основных стратегий, которые позволяют получать доход от коммерческих объектов. Выбор конкретного способа зависит от целей инвестора, его опыта и объема доступного капитала.

• Купля-продажа. Классическая спекулятивная стратегия: покупка объекта по низкой цене с целью его последующей перепродажи после роста рыночной стоимости. Это может быть покупка на ранней стадии строительства или приобретение недооцененного актива.
• Сдача в аренду. Наиболее распространенный способ, обеспечивающий регулярный пассивный доход. Инвестор приобретает объект недвижимости и сдает его в аренду одной или нескольким компаниям, получая ежемесячные платежи.
• Покупка ГАБ (готового арендного бизнеса). Этот способ предполагает покупку объекта, у которого уже есть арендатор с действующим договором. Такая инвестиция позволяет начать получать доход сразу после сделки, но и стоимость такого объекта будет выше.
• Инвестиции в строительство коммерческой недвижимости. Это вложение средств в возведение нового коммерческого здания с нуля. Данный способ является наиболее рискованным из-за возможных задержек на стройке и превышения бюджета, но и потенциальная прибыль здесь максимальна. Успешный строительный проект требует глубоких знаний и контроля на всех этапах – от проектирования до сдачи в эксплуатацию. Процесс строительства может занять несколько лет.
• Вклад в ЗПИФ (Закрытый Паевой Инвестиционный Фонд). Этот способ идеально подходит для инвесторов, которые хотят получать доход от коммерческой недвижимости, но не готовы самостоятельно управлять объектами. Для тех, кто ищет готовое решение, «Альфа-Капитал» предлагает флагманский продукт — стратегию «Складская недвижимость 2». Стратегия предназначена для инвестиций в фонд, нацеленный на получение дохода за счет сдачи в аренду и роста стоимости складской недвижимости. До приобретения объекта недвижимости денежные средства фонда размещаются в инструментах денежного рынка.

Доходность коммерческого объекта — как рассчитать

Чтобы оценить эффективность инвестиции, необходимо правильно рассчитать ее доходность. Самый простой способ — использовать формулу годовой доходности, которая показывает отношение годового дохода от аренды к полной стоимости объекта.

Доходность (%) = (Годовой доход от аренды / Стоимость объекта) × 100 %

При расчетах важно учитывать все сопутствующие расходы: налоги, коммунальные платежи, страхование, затраты на управление и возможный ремонт. Чистая доходность будет ниже валовой. Строительство и последующая эксплуатация объекта также влияют на итоговую доходность инвестиции.

Пример расчета доходности

Допустим, вы рассматриваете покупку небольшого коммерческого помещения стоимостью 12 000 000 рублей. Планируемая ежемесячная арендная плата составляет 110 000 рублей.

1. Годовой доход от аренды: 110 000 руб. × 12 мес. = 1 320 000 рублей.
2. Расчет доходности: (1 320 000 / 12 000 000) × 100 % = 11 % годовых.

Это базовая доходность без учета расходов. Каждая инвестиция в недвижимость должна просчитываться индивидуально. Строительство нового объекта потребует дополнительных расчетов с учетом затрат на все этапы работ.

Плюсы и минусы инвестиций в коммерческую недвижимость

Как и любой инвестиционный инструмент, коммерческая недвижимость имеет свои сильные и слабые стороны.

Плюсы покупки

• Высокая доходность. В среднем она выше, чем от сдачи в аренду жилой недвижимости и банковских вкладов.
• Стабильный денежный поток. Договоры аренды с юридическими лицами обычно заключаются на длительный срок (от 3–5 лет), что обеспечивает предсказуемый доход.
• Защита от инфляции. Стоимость коммерческой недвижимости и арендные ставки имеют тенденцию к росту вместе с инфляцией.
• Отношения с арендаторами. Взаимодействие с юридическими лицами, как правило, носит более формальный и деловой характер, чем с частными жильцами.

Минусы инвестирования

• Высокий порог входа. Покупка ликвидного коммерческого объекта требует значительных финансовых вложений.
• Риски простоя. Поиск нового арендатора для коммерческого помещения может занять больше времени, чем для квартиры, что приводит к потере дохода.
• Необходимость управления. Объект требует внимания: контроля за состоянием, взаимодействия с арендаторами и управляющими компаниями.
• Зависимость от экономики. В периоды экономических спадов деловая деятельность снижается, что может привести к падению спроса на аренду и снижению стоимости активов.

Однако многие из этих недостатков можно нивелировать. Так, стратегия «Складская недвижимость 2» решает проблему высокого порога входа, позволяя инвестировать более комфортные суммы, и полностью снимает с инвестора все заботы по управлению объектами.

Популярные вопросы

1. Какой минимальный капитал нужен для старта?
Сумма сильно зависит от региона и типа объекта. Можно найти небольшие офисы или парковочные места в регионах за 1–2 млн рублей. В Москве порог входа выше — от 3–5 млн рублей за небольшой объект. Для тех, у кого нет такой суммы, оптимальным решением станут вложения через ЗПИФ недвижимости.

2. Какие риски самые существенные?
Основные риски — это снижение рыночной стоимости объекта, длительный простой без арендатора, недобросовестность арендатора (неплатежи, порча имущества) и увеличение налоговой нагрузки. Важно также учитывать риски, связанные с процессом строительства, если вы инвестируете в новый проект. Строительство может затянуться или потребовать дополнительных вложений.

3. Как выбрать надежного арендатора?
Проверяйте финансовую устойчивость и репутацию потенциального арендатора. Изучите его историю деятельности, запросите рекомендации. Заключайте подробный договор аренды с залоговым депозитом, четко прописывая все условия и ответственность сторон.

4. Можно ли инвестировать в коммерческую недвижимость без больших вложений?
Безусловно. Оптимальным решением являются закрытые паевые инвестиционные фонды. Например, ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» позволяет стать совладельцем портфеля первоклассных коммерческих объектов, таких как склады и торговые центры, вложив доступную сумму. При этом все задачи по управлению, поиску арендаторов и обслуживанию зданий берет на себя профессиональная команда «Альфа-Капитал».

5. Как влияет на доходность этап строительства?
Инвестирование на этапе строительства позволяет купить объект по минимальной цене. По мере возведения здания и приближения срока сдачи его стоимость растет. Максимальную наценку можно получить, продав объект после завершения строительства и сдачи в эксплуатацию. Однако эта стратегия сопряжена с рисками затягивания стройки. Строительство объекта с нуля требует профессионального подхода и контроля на каждом этапе.

Заключение

Инвестиции в коммерческую недвижимость открывают возможности для получения стабильного дохода. Сегодня каждый может стать инвестором в качественные коммерческие активы на надежном фундаменте недвижимости.

Управляющая компания «Альфа-Капитал» предлагает разные варианты инвестирования под контролем профессионалов. Ознакомиться с инвестиционными продуктами можно на нашем сайте и в мобильном приложении (доступно в Google Play и App Store).

Для консультаций по вопросам инвестирования работает телефон 8-800-200-28-28. Оставить заявку на обратный звонок консультанта можно также на сайте, просто укажите в форме свои ФИО и номер телефона.

Источники информации для фактчекинга

1. Стерник Г. М., Стерник С. Г. «Анализ рынка недвижимости для профессионалов». — М.: Экономика, 2009.
2. Грабовый П. Г. «Управление и экспертиза недвижимости: Учебник». — М.: Проспект, 2016.